Stírají se rozdíly mezi tradičními kategoriemi hotelů

Boom v hotelovém odvětví regionu střední a východní Evropy (CEE) pokračuje. Objem investic by zde do konce roku 2018 mohl dosáhnout 800 mil. eur. Oproti loňskému roku se jedná o mírný pokles. Hlavním důvodem je skutečnost, že setrvalý zájem investorů o hotely v hlavních městech regionu nelze uspokojit kvůli nedostatku prémiových nemovitostí na trhu. Převládat začínají investoři z řad institucí a subjektů registrovaných na burzách, na něž připadá 74 % celkového objemu transakcí za rok 2017 a 54 % za první tři čtvrtletí roku 2018. Změny ve zvyklostech spotřebitelů a vývoj hotelových konceptů v posledních letech vedou ke stírání některých rozdílů mezi tradičními kategoriemi hotelů. Závěry vyplývají z prvního vydání společné zprávy společností Cushman & Wakefield a CMS, která mapuje investice do hotelových nemovitostí a investiční trendy.

 

Díky zdravým základním ukazatelům nabídky a poptávky na šesti hlavních trzích regionu střední a východní Evropy, solidnímu růstu a relativně nízkým cenám hotelových nemovitostí zájem investorů o region neklesá. Za první tři čtvrtletí roku 2018 proběhly transakce v objemu více než 400 mil. eur a v posledním, velmi silném čtvrtletí by tato částka měla být podobná díky několika velkým transakcím, které jsou téměř před uzavřením. Ve srovnání se silným rokem 2017, kdy celkový objem transakcí přesáhl 900 mil. eur, se sice jedná o pokles, zároveň je to však výrazně více než v letech 2015 a 2016.

 

„V důsledku historických a politických vlivů musel hotelový trh střední a východní Evropy dohánět třicetileté zpoždění oproti západu,“ říká Lukáš Hejduk, partner a vedoucí oddělení hotelů a volného času ve společnosti CMS. „Toto tempo změn se odráží v míře rozvinutosti odvětví a investic do něj v celém regionu. Navzdory mírnému poklesu objemu investic v roce 2018 odvětví v posledních pěti letech zaznamenalo pozoruhodný růst a rok 2019 by měl být opět silný. Stále je tu velký objem kapitálu, pro který hledají investoři rozumné zhodnocení a hotely v regionu CEE nabízejí vyšší výnosy než řada jiných oblastí Evropy či dokonce kategorií nemovitostí.“

 

K největším transakcím patří koupě hotelu Sofitel Budapest Chain Bridge společností Starwood Capital (75 mil. eur) a koupě hotelu Sheraton Prague norskou firmou Wenaasgruppen (42,5 mil. eur). K významným obchodům patří rovněž koupě Cukrovarnického paláce v Praze rakouskou společností UBM za účelem přestavby na lifestylový hotel.

 

 

Investiční cyklus v hotelovém odvětví přinese na trh nová aktiva

 

Investiční cyklus se nyní nachází ve fázi, kdy se oportunističtí investoři a investoři, kteří své hotely zhodnotili, zajímají o jejich prodej institucionálním investorům, kteří uplatňují strategii dlouhodobé držby a hledají aktiva generující stabilní peněžní toky. To vede k zásadním změnám v provozní struktuře hotelů v regionu, kdy je větší počet zejména nově vybudovaných hotelů provozován formou dlouhodobých pronájmů.

 

„Hotely se v současné době mění z alternativních investic na mainstreamové, protože si stále více investorů uvědomuje vyzrávání hotelového trhu střední a východní Evropy. Podíl šesti hlavních trhů regionu na celkovém objemu investic do tohoto sektoru v Evropě se od roku 2010 více než zdvojnásobil a v roce 2017 dosáhl cca 4,5 %. Stále je zde však velký prostor k růstu, uvážíme-li, že na region připadá přes 8 % nocí strávených v hotelích a téměř 10 % nabídky hotelových pokojů na celém kontinentu. Objem transakcí by tak mohl být každý rok přes 2 miliardy eur. Hlavní výzvou pro region je nedostatek kvalitních a velkých hotelů na trhu. Jelikož cena za pokoj již převyšuje úroveň před krizí a stoupající náklady úvěrového financování nás vedou k přesvědčení, že výnosy se přibližují minimu, očekáváme, že si čím dál větší počet majitelů začne uvědomovat, že nastal vhodný čas k prodeji a zúročení investic,“ říká Bořivoj Vokřínek, partner ve strategickém poradenství a vedoucí průzkumu v oddělení hotelových nemovitostí pro region EMEA ve společnosti Cushman & Wakefield.

 

 

Rostoucí různorodost kupujících

 

V posledních letech se zvyšuje různorodost investorů, kteří v regionu nakupují nemovitosti. V součtu dosáhly přeshraniční investice za první tři čtvrtletí roku 2018 významných 67 % celkového objemu. Projevil se ale značný pokles investic z mimoevropských zemí, zejména u investorů ze Středního východu a Asie.

 

Oproti dřívějšku, kdy na trhu hotelových transakcí dominovali privátní investoři, nyní stále významněji investují instituce a subjekty registrované na burzách, na něž připadá 74 % celkového objemu transakcí za rok 2017 a 54 % za první tři čtvrtletí roku 2018.

 

 

Výstavba

 

Nejrychlejší růst probíhá ve středních cenových kategoriích hotelů. Většina nově otevřených zařízení v šesti hlavních zemích regionu CEE by se zařadila v rozmezí 3-4 hvězdičkových hotelů. Ty tvoří téměř 60 % nové nabídky.

 

 

Vyvíjející se potřeby zákazníků, nové trendy a stírání rozdílů

 

Změny v chování spotřebitelů a vývoj hotelových konceptů v posledních letech vedou ke stírání rozdílů mezi tradičními kategoriemi hotelů. Velkým množstvím veřejného prostoru, pestrou nabídkou stravování a trendovým designem se historicky mohly chlubit především hotely kategorií Luxury a Upper-Upscale, kdežto nyní jsou tyto vymoženosti stále běžnější v celém spektru ubytovacích zařízení. Stírají se také rozdíly mezi krátkodobým a dlouhodobým ubytováním. Zpráva se věnuje těmto změnám v odvětví a obsahuje i rozhovory s nováčky na trhu.

 

V rostoucí míře se mezi rozhodujícími skupinami zákazníků prosazuje tzv. generace mileniálů. Ta má celou řadu požadavků a očekávání, která musejí investoři a hoteliéři brát v úvahu.

 

„Je zajímavé sledovat vývoj hotelového trhu střední a východní Evropy – rostoucí počet náročných investorů a nástup nových značek, které svoje koncepty přizpůsobují na míru potřebám nových generací klientů (cenově dostupné lifestylové hotely, soft značky, hostely nové generace a novátorské koncepty apartmá s obsluhou). Relativně nízká míra penetrace značek v celém regionu ponechává prostor k expanzi moderním produktům, což představuje obrovské příležitosti pro hotelový trh regionu CEE, který by tak mohl zaujmout pozici nejprogresivnějšího trhu v Evropě,“ dodává Bořivoj Vokřínek.

 

 

Co si přejí mileniálové ve střední a východní Evropě

 

V prvním pololetí roku 2018 společnost CMS ve spolupráci s firmou FTI Consulting připravila a uskutečnila průzkum mezi podniky a spotřebiteli, v němž shromáždila 5275 odpovědí příslušníků generace mileniálů (ve věku 18–35 let) z 18 zemí světa. Průzkumu se zúčastnilo přes 800 mileniálů z České republiky, Maďarska a Polska. Seznam jejich nejčastějších přání naleznete zde.

 

Facebooktwittergoogle_plusredditpinterestlinkedinmail